限购令或将促部分二三线城市房价短期迸发而暴涨

猫儿洲第一帅

近日举行的国务院常务会议明确，已实施住房限购的城市要继续严格执行该政策。同时，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。事实上，二三线城市限购早已开始，在7月中旬，国务院要求之前，非但四大一线城市上海北京深圳全市限购、广州十区限购，另有5个计划单列市和25个省会城市和6个其他城市限购，虽然覆盖范围和标准不尽相同、执行力度有轻重，但总体限购已经铺开。目前调控非但没有丝毫放松，还正在愈发严厉，加之数月来信贷也在愈发收紧，楼市调控已进入深水期。

限购将扩容 部分临近城市成交无“异动”

□晨报记者 张昱欣 实习生 雷媛

虽然相关执行方案尚未正式公布，但限购城市名单酝酿扩容的消息，让申城周边部分尚未实施限购二三线城市的楼市成交并无明显异动。据悉，新加入的城市名单中，尚未增添江苏，昆山自然暂时也不在其中。昆山目前房价未出现下降，各售楼处也未获悉降价的信息，但是各种打折优惠不断，除了购房有打折，每平方米还有优惠。

位于昆山的名都花园，近期有10多套二手房房源在网上挂售，每平方米6200－6800多元的单价使其成为部分刚需购房者的关注对象。昆山鹊桥房产水秀路店的王建表示，目前昆山尚未实施限购，上海市民前往昆山买房，不征收房产税，但不能贷款，上海的公积金也不能在昆山冲抵房款。王建透露，这个月以来他已经成交了三四套房源，其中，有两套别墅房是上海人购买的。苏域置业长江花园[最新消息 价格 户型 点评]店的刘付华则表示，近期昆山的二手房成交量较前两个月有一定回暖，而花桥、千灯等区域项目仍然是上海购买者的首选，但在房源上，则以大户型和别墅项目卖得较好。“有消息称吴江从下个月开始实行限购，近期咨询的人比较多，但实际成交好像没受太大影响。”有着上海后花园美誉的吴江，也向来是申城市民市外置业的主要选择区域之一，不过记者多方打探了解到，目前二三线城市欲实施限购令，并未对区域楼市成交有明显影响。

在太仓，中介人员张小姐在接受记者采访当天刚给上海的购房者过户了一套手头上的房源。“目前太仓没有限购，但有消息说很快就要实行限购政策，由于购房者具有买涨不买跌的心理，最近成交量小有上升。”而中介人员单先生则表示，目前太仓房价处于不跌不涨的横盘状态，但由于太仓很可能最近就要实行限购政策，确实引起不少买房者的关注。“来太仓买房的大多数是外地人，因为太仓毗邻上海、苏州，环境不错，有较大的发展空间，只要在太仓购房71平方米，就可将户口迁往太仓。太仓本地人买房主要是为了投资，一套精装房可以1500－1600元/月的租金租出。”

“限购令”变“促销令” 各大房企看谁跑得快

□晨报记者 唐佳 实习生 蒋岚

日前微博上有业内人士预测，由于国家对房地产市场持续的打压政策，今年下半年和明年上半年中国会有至少30%的中小型房地产公司面临被迫挤出市场。虽然这还需拭目以待，但是目前的种种迹象已显示，大部分的一线房企已领先抢跑，

汉宇地产研究部分析，上海的各大房企在已经限购的二三线城市都有不少项目，大型品牌房企的销售并不会受限购的太大影响，即使部分项目销售遇阻，通过促销降价、让出小部分利润也就能快速回笼资金。以绿地集团[简介 最新动态]为例，绿地今年上半年地产业务销售收入为356亿元，在全国房企排名中位列第五。从2001年起，绿地集团开始走出上海，首先进军长三角，又逐步进入中原地区和东北、西南，绿地集团的房地产业务至少布局了全国35座城市。

同时，上海另一大房企大华集团[简介 最新动态]也有相当多的二三线城市项目，目前在售的就有武汉的大华[简介 最新动态]锦园项目和西安的大华曲江公园世家3期项目。武汉的大华锦园项目有均价 1万元 /平方米左右的110-190平方米的洋房和均价8000元/平方米的83、86平方米的电梯公寓，也有少量的联排别墅。西安的大华曲江公园世家3期在今年4月开盘，联排别墅开盘当日售罄，高层公寓的销售也已超过80%。而目前西安的市辖区和武汉全市都已经处于限购范围内。

从整体来看，无论上海的房企在二三线城市，还是在上海有项目的全国各地企业房企，除了具有极强品牌号召力的房企有望快速销售不囤盘外，大多数中小房企还是需要通过借“限购令”变“促销令”，通过促销降价才能快速回笼资金。

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房价或迎来拐点

□晨报记者 唐佳 实习生 蒋岚

据悉，上海目前的住宅库存将需要近10个月才能消化，而下半年要获得开发贷款也非常不容易，当前住宅项目打折促销风已加速蔓延。

限购对房价抑制效果虽然不小，但配合着信贷紧缩，显然对成交量的抑制作用更大。上海的房企在上海限购销售受阻后，也纷纷涉足二三线城市，希望发展新的“增长极”，虽然各企业二三线城市的布局比重不同，但一二三线城市同时受限对利润还是有一定影响的。全国不少主要城市都出现了各大型房企带领下的幅度不一的降价促销潮。在造得快卖得慢的压力下，全国主要城市房价迎来拐点，很值得期待。

汉宇地产研究部认为，从供应来说，已经在二三线城市布局的房企，不论是上海的还是外地的企业，资金、人力已投入，短时期内要撤回上海也不容易。但考虑到二三线城市购房者中有相当部分是投资客，有当地的也有外地的，限购下即使降价促销，要想迅速售罄也不容易，各地的刚性、改善型客户购买力虽不同，但整体而言并不及上海、北京，且相当部分二三线城市由于前期开发商大举进入，不仅地价不菲，而且目前商品住宅库存量很高，按照目前的销售速度，一年到一年半能否消化库存尚有疑问，限购后就更没那么容易撤出了。

■ 观点

□晨报记者 张昱欣 实习生 雷媛

有报告指出，根据国家统计局公布的 70 个大中城市房价指数，未实行限购的城市中，今年以来房价涨幅较高的前10个城市依次为：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德，这些城市出台限购措施可能性很大。

■中国指数研究院副院长陈晟：可能新出台限购的城市预计最多达30个左右

陈晟在接受采访时表示，房价涨幅大、限购政策不严的城市或将加码。而通过对全国出台和未出台限购政策城市的房价涨幅分析，陈晟预计可能新出台限购措施的城市将多达30个左右，但中央政府很难判断哪些城市属于“房价上涨过快城市”，同时也很难“越级”督察地级或县级政府。

另一方面，从历史经验来看，只要中央政府不点名，地方政府主动出台限购政策的意愿就会不足。比如“国八条”同时还要求“房价过高、上涨过快的城市”也要限购，但只有三亚、无锡等少数城市出台。因此预计实际出台新一轮限购政策的城市可能为10－20个。

■易居中国副总裁金湛久：震慑在先 具体措施可能延缓

金湛久在接受晨报楼经记者专访时则指出，二三线城市的限购政策应该会在近期实行，这是国家对房地产市场宏观调控这一盘棋中的一招，早在他的意料之内。 “这一举措说明之前的政策调控没有达到预期效果，国家因而下更大决心对房地产市场实行宏观调控，而三线城市是国家对房地产市场进行进一步调控的一个平衡点。 ”

与其他部分专家观点接近，金湛久也认同二三线城市限购措施的“主要阻碍”，可能仍然来自地方政府。房地产业对地方经济发展十分重要，尤其是房地产业发展不久的三线城市，刚尝到甜头的地方政府有可能会采取各种措施来减少限购令实施所带来的压力。

“冬天可能会更长！ ”金湛久认为，国家对一线城市房地产市场的调控已初见成效，因此下半年应该不会对一线城市的调控进一步缩紧。而从他的观察来看，目前二三线城市房产交易市场的压力也已有“山雨欲来之势”。 “在江阴，160平方米一套的住宅已经越来越难卖，这也吻合了预计以保护中小户型、自住刚性需求为主的新限购措施。 ”他同时认为，通过抛出二三线城市限购这张牌，首先是从心理上对市场参与者产生了震慑，“如果能达到效果，那么具体措施可能会缓一步落实。 ”

■上海同策咨询研究部总监张宏伟：或使二三线城市楼市短期迸发

张宏伟则从市场的角度，预判分析了二三线限购令对楼市可能产生的影响。他表示，调控下半年继续从严，“调控常态化”已成为政策导向的根本性变化。部分不受限购的三、四线城市近来房价走势抢眼，已经取代一线城市成为涨幅榜前列的常客。在调控并未松动的当下，这样的表现政府相关部门马上做出了反应，出台了新“国五条”，启动限购措施。政府“调控常态化”的行为同时也表现在二手房市场交易、房租调控、保障房建设等诸多方面。

张宏伟同时认为，二三线城市房地产市场“限购令”的出台，针对不同城市房地产市场发展状况进行城市之间“结构性”的调整，最终使全国房地产市场价格走势保持整体平稳。二三线城市房地产市场投资过热导致二三线城市房价向一线城市房价看齐，这样，从全国房地产调控的角度而言，全国房价涨幅就很难简单从当前一线城市房价上来控制住，因此，对于房价上涨较快的二三线城市也出台了限购政策。从一定意义上讲，这是国家相关部门针对不同城市房地产市场发展状况进行城市之间“结构性”的调整，最终使全国房地产市场价格走势保持整体平稳。

在谈到对于不同的二三线城市房地产市场，“限购令”的出台有何影响时，他表示，对于即将出台 “限购令”的二三线城市，新“国五条”或使部分城市楼市短期迸发。如丹东、宜昌、韶关以及南昌、呼和浩特等地的房地产市场的成交量价有可能出现短期走高或暴涨的市场现象。这和先期一线城市和部分二线城市出台“限购令”的市场抢购现象较为相似，主要是也为了抢在限购令出台之前进行房产交易，以规避限购令出台而带来的不利影响。

原文标题：楼市限购令时代：冬天可能会更长