西城君悦华府

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【踩盘报告】城南这个改善居住价值的新房要不要?

2019-03-04 09:21:16
楼盘网

今年经开区的楼盘打团战,其中最激烈的要数塘汛片区。

为什么这么说?看一看下面这张图,塘汛片区所有在售和待售的楼盘(没有案名的不算)加起来,有7个之多。也就是说这一个区域的楼盘数量,相当于高新辖区内所有在售楼盘数量的总和。

而经开万达广场的开业,给区域商业配套升级的同时,距它一公里左右的三个楼盘,竞争愈发白热化。西城君悦华府作为三者中体量最大的、产品规划最丰富的住宅,受关注程度自然也是最高。西城君悦华府究竟如何?均价8600的小高层值不值得买?经过对君悦华府的实地走访,我综合项目信息、综合指标、区域配套整理了一篇踩盘报告,有购房需求的可以看看。

西城君悦华府

发展中的塘汛片区

西城君悦华府位于经开区塘汛镇北街208号,隶属于塘汛片区。项目北临塘汛北街,东侧20米左右为在建的中恒翰林府,东南侧为在建的福阳广场,西面邻路,隔路自北向南依次为待建空地(规划居住用地)和涪沿村四社居民点。

项目位置如图

经开区作为绵阳“一核两翼、三区协同”发展格局中“一核”的重要组成部分,为绵阳南主城区。区域管辖范围包括了城南街道、塘汛片区、松垭镇,从发展成熟度来看,城南街道>塘汛>松垭,一些外来房企都选择了城南街道一带作为落脚点。在交通布局上,一环路南段带来的便利更多也影响的是城南街道。

那塘汛片区为何还有这么多房企争相开发楼盘?还是因为位置,在绵阳,江景一定是优先开发的资源,从涪城到游仙,逐步向南发展到了经开和小枧。又因为地理条件好,一马平川、大江奔流,从塘汛穿过三江大桥直到小枧、五里梁,无缝对接游仙区的生态资源带以及产业园区。再加上城南街道开发时间早,规划布局已经趋近饱和,城市再向南发展,塘汛也就挤满了大大小小的楼盘。

塘汛片区又以长虹大道南段为界,长虹大道南段以西除了在售的南城誉峰和今天开盘的长虹橡树郡,还鲜有楼盘。以东的居住带配套逐步完善中,主要依附于江景以及经开万达和卓信金楠天街商业。

区域内的两个大型商业,已经能够满足周边人群的消费娱乐需求。在日常生活配套上,君悦华府北侧的中玮海润城和西侧的涪沿村四社,均有社区商业,但人气并不高。

中玮海润城

中玮海润城

在建的中恒翰林府以及福阳广场、项目本身都有商业规划,交付入住后,足以解决日常生活需求。

教育配套

西城君悦华府周边1公里范围内有的教育设施,基本都是幼儿园。除了项目东南侧待建的少年宫幼儿园,最近的就是位于中玮海润城的橡树屋幼儿园。

西城君悦华府东南侧的少年宫幼儿园

中玮海润城的橡树屋幼儿园

除此以外,市政配套也在逐步完善。经开投控集团与南山中学将在CBD万达旁拟建一所占地九年一贯制学校,涪城体育产业园的落地,都在为塘汛的发展吸聚人气。

交通配套

项目四周不临主干道,北侧的塘汛北街来往车流较少,周边的交通脉络正在逐步成形。公共交通方面,距离项目最近的公交站是涪沿村站及塘汛镇政府站,可乘坐4、16、28、79、100路公交车。

经过实地走访,我发现除了君悦华府周边在建的新房,也部分自建房。从目前的居住环境来说,还缺乏人气,比较僻静。也许到君悦华府、中恒翰林府以及福阳广场交房后,这里会热闹一些。

大面积四房,都是横厅设计

西城君悦华府由四川西城置业有限公司开发,项目总占地62.83亩,总建面约13.8万方。共规划了4栋高层住宅,1-4号楼总高18层;4栋小高层,6-9号楼总高12层,以半围合+阵列式布局。沿建筑用地边线构造,利用建筑筑落差有利于形成良好的通风及观景视野。

根据案场价格表以及现场置业顾问介绍,项目1号楼、2号楼已经售罄。在售的8号楼以及9号楼均有两个单元,为一梯两户且电梯入户的设计。有两个户型,都是四房双卫的大面积产品,分别是G户型132.31㎡、H户型155.92㎡。

G户型是8号楼、9号楼的主力产品,做到了客厅、主卧和书房朝主景观面,但主卧的开窗面仅有2.4米。

H户型相较于G户型,位于8、9号楼邻近小区中庭的一户。该户型的客厅、主卧和一个次卧朝主景观面,观景视野极佳。

关于君悦华府的小高层产品,我认为有三点值得关注:

1、小高层的户型都是横厅设计,减少了面积浪费;

2、小高层之间的楼间距为40米,间隙打造了不同休憩区,观赏性较强;

3、小高层不临路,无交通、商业噪音干扰。

购买建议

在产品规划方面,西城君悦华府涵盖了高层以及小高层,具有很强的改善居住价值。对于刚需或者改善来说,可选择面更广。但它在配套方面的劣势,其实可以慢慢被时间改变。

它的高层价格区间为7500-8000,与均价7800的中恒翰林府相差不大(但翰林府优惠力度大),与小体量的福阳广场相比,开发规模更大,小区规划更全面。

但从产品角度来看,小高层配置更优,价格更高,参考价格为8600,再加上大面积的户型,总价比较高,有一定出价能力的改善可以关注。

如果出价能力有限,不妨关注下今天开盘的长虹橡树郡,同样规划有小高层住宅。

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