购房宝典:与房产证相关的22个问题

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第1问：什么是房产证？

《房屋所有权证》房产证（PremisesPermit）购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

第2问：办理房产证需要提供什么资料？
　　
　　1.房屋购销合同原件及补充合同原件。
　　
　　2.商品房销售统一发票原件。
　　
　　3.房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件。（若房屋测绘报告为旧格式的，则还需出具竣工验收单及填写房地产登记申请书，新格式只需提供房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件即可。）
　　
　　4.完税凭证（契税缴款书）
　　
　　5.⑴购房人已婚①双方身份证复印件（原则上需校验原件）②婚姻证明复印件（带原件校验）③双方任何一方不能到场办理，则需提供私章，若委托第三方代办则需同时提供夫妻双方私章
　　
　　⑵购房人单身（必须本人到场，不可代办）①身份证复印件（带原件校验）②户口簿或户籍证明复印件（带原件校验）③单身声明具结书购房者在本地则到民政局办理购房者在异地则到公证处办理购房者在国外则到大使馆办理
　　
　　⑶购房人为单位①营业执照（或组织机构代码证）复印件（校验原件），无法提交原件校验，则需提交工商出具的彩印副本。

第3问：购买商品房如何办理房产证?
　　
　　对于新房来说，只有开发商办理出大产权证的时候，购房者才能办小产权证（即房产证）。
　　
　　首先，购房者要审查开发商的资格手续是否健全，也就是我们常说的五证是否完备。
　　
　　第二，买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。
　　
　　第三，买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房屋产权证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。
　　
　　第四，办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。
　　
　　第五，经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。

第4问：商品房在办理房产证的时候要交纳什么费用?
　　
　　登记费：住房所有权登记费每套收取80元；
　　
　　税费：办理房产证需要交纳契税和物业维修基金，如果是144平米以下的房子，契税是1%（首次购买普通住宅或享受政府补贴0.5%，具体情况各地略有不同，按当地政策执行），如果是144平米以上的房子，契税是3%；维修基金多为总房款的百分之二(可能另有调整，按最新的规定来执行)。
　　
　　交易手续费：新建商品住宅每平方米3元，由转让方承担；
　　
　　登记费和交易手续费是在办理房产证时交纳给房管局。契税是交纳给财政部门。以上费用为买方承担，目前理论上房产证可以个人办理，但是现在一般都是开发商代办，在办理房产证的过程中需要开发商配合提供相关资料，所以目前由开发商代办是比较方便的，以上仅供您参考。

第5问：二手房如何办理房产证？
　　
　　第一步：房地产评估。到所在县区或市的房产交易大厅。办理这项时先要决定由谁负责评估费用，买卖双方均可，申请人要填委托书，提交房产证原件及复印件、土地证原件及复印件、房屋平面图（在房产证的最后一页的图）、申请人的身份证原件及复印件。原件在提交后可拿走，自己保管以防丢失，留复印件在交易大厅即可。评估由所在的市一级房产评估机构负责，由于要评估的多，往往得等一段时间。评估费占房产评估额的0.5%，交完钱后给你两份评估报告。
　　
　　第二步：交营业税。到房产所在的地税分局或地税所办理。需提交购房合同原件及复印件、买卖双方身份证复印件、房产评估报告。（普通住房满5年免征，不满5年差额征收；非普通住房不足5年全额征收，满5年差额征收）
　　
　　第三步：办理房产证过户。到房产交易大厅办理，需提交房产证原件及复印件，土地证原件及复印件，房屋平面图（在房产证的最后一页的图，要把里面内容挡住复印成空白表）,申请人的身份证原件及复印件，完税证明（地税上给的东西），房产评估报告。这是需要买卖双方都到签字，按手印，结婚的需要带上夫妻双方的身份证及复印件。交易费，按房屋3元/平方米收，签完字后，还需要到当地财政局交契税。
　　
　　第四步：领取房产证。需要交登记费80元，工本费10元，印花税5元。

第6问：房产过户需要缴纳什么费用？
　　
　　1）普通住宅
　　
　　未满5年：全额个税1％或差额20%，差额营业税5.55％
　　
　　满5年且唯一一套住房：个税/营业税全免
　　
　　满5年不唯一:全额个税1%或差额20%
　　
　　交易手续费：面积×6元
　　
　　购买方的税费:契税(首次购买或改善购房缴1%，政府补贴0.5%，各地略有不同，按当地政策执行)手续费:面积*6元
　　
　　2）非普通住宅
　　
　　未满5年：全额个税2％或差额20%，营业税5.55％
　　
　　满5年唯一：差额营业税
　　
　　满5年不唯一：全额个税2%或差额20%，差额营业税5.55％
　　
　　手续费:面积*6元
　　
　　购买方的税费:契税3%,手续费:面积*6元

第7问：领取房产证的手续是什么？
　　
　　土地使用权和房屋所有权初始登记的申请经审核符合规定的，市房地局应当受理登记申请之日起三十日内作出准予登记的决定，颁发房地产权证书。按期到房屋所在地区、县房地局的房政科领取房地产权证，购房事宜全部结束.
　　
　　买卖整幢房屋的只须买方到场即可；如交易的是整幢房屋中的一部分，那么卖方也应到场，另行办理房屋产权的要变更登记。
　　
　　购房居民为领取产权证，应向区、县房地局提交的文件和证明有：本人身份证、私章以及市交易部门开出的《房屋卖契》。如不能亲自到场办理，购房者同样要给代办人出具符合规定的委托书。并把自己的私章交给他代为办理。

第8问：集资房能办理房产证吗？

　　不能。集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。
　　
　　由于集资房的产权归企事业单位，所以集资房是企业财产的组成部分，企事业单位对集资房拥有处置权，可以将集资房作为抵押物向银行贷款，企业到期若不能归还银行贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿还贷款。购买集资房实际上是购买房屋的使用权，其使用权保障很大程度上取决于房产所有权人的资信情况。

第9问：如何委托他人办理房产证？
　　
　　转让当事人（自然人）不能亲自办理相关手续时，应出具授权委托书，且委托书应注明委托事项和委托权限，并由委托人签字。委托人应对授权人依规定办理的有关房屋所有权事宜承担民事责任。到当地的区或者市公证处办理一份委托公证300元左右。公证处会提供给你们格式文本，你在文本上选择委托事项、委托有效期限就可以了。委托人要带好自己的身份证原件和被委托人的身份证复印件，一般只要你本人带这两样东西去就可以的。

第10问：房产证上可以写几个人的名字？

　　房产证上只能写一个人的名字,但是可以添加共有人,共有人添加的时候,可以明确每个人的份额。如果是夫妻双方买房，则不需要，因为只要有任一人的名字，都属于共同财产。

第11问：房产共有人是怎样规定的?

　　《城市私有房屋管理条例》第六条第二款“数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证”，已明确了共有人应当领取《房屋共有权证》，以法规的方式作为共有人的强行法律义务。
　　
　　用直白的话来说,就是数人共同拥有房产，共同行使对该房产的权利。

　　共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。该“共有人”指的是善意第三人根据房地产登记管理部门已登记确认的房地产权证书上的共有人，而非因婚姻或继承等关系取得房地产的共有人。

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第12问：房产证加名字的程序是什么？
　　
　　婚前3个月一方购买的房屋当时付了一半的房款现仍在还贷当中房产证只登记有一方的姓名现想添加夫妻另一方的名字如何办理需要哪些证件费用是多少?
　　
　　1、登记权利人由一人申请登记为两人，权属发生变化，应当申请转移登记。
　　
　　2、提交：登记申请书、身份证明、房产证、夫妻财产约定书(或买卖合同、赠与公证书等)。
　　
　　3、费用：登记费、手续费、工本费(共有多发一证);是否征税由税务部门决定。
　　
第13问：按揭商品房如何更名？
　　
　　问：我想跟别人买一套商品房,他已经付了首付,还没有交房,也没有拿到产权证,要怎么交易?可以直接更换成我的名字吗?
　　
　　答：你已经付了首期了，接下来就是双方去国土局过户，把新的房产证办下来，拿到新的房产证之后，就拿着它去银行做抵押，做按揭，十几个工作日，银行就放款，对方就能收到钱了，事情也就结束了。

第14问：二手房如何更名？
　　
　　问：07年买了套在建房，用的是我和我女朋友的名字。现在想把房子改为一人所有，既之后在房产证上只体现一个人的名字，该怎么处理，要交哪些费用?该商品房还没交房，仍在按揭中，房产证还没下来。
　　
　　答：你这种情况属于二手房过户,目前有两种办法,赠与和买卖。二手房赠与费用:办理赠与首先要公证，然后凭公主材料去办理过户手续，将产权变更到你名下，中间要交纳评估费(100万元内为0.5%)、按评估价交2%的公证费、契税印花税等税费（税费按国家相关规定执行）及产权登记费用。不过赠与后无论何时再转让都要交纳20%的个人所得税。二手房买卖见第6问。

第15问：离婚后房产证如何进行更名过户呢？
　　
　　离婚后房产证如何进行更名过户呢？
　　
　　问：我与丈夫离婚后，他将住房给了我。因为产权证与土地使用证都是他的名字，所以需要过户。请问这种住房如何过户，需要何种手续？
　　
　　答：离婚判决书或者离婚协议书中有关于房产所有权归属的明确规定，产权管理部门即可按照所有权的分配予以办理产权变更。需要携带离婚判决书或离婚协议书、本人身份证原件、复印件，公安局门牌号码通知，房屋所有权证书办理更名手续。离婚房产过户只收取变更登记的手续费，不额外收费。
　　
第16问：办理了过户手续，却迟迟拿不到房产证怎么办?
　　
　　在极特殊情况下，买卖双方正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到房产证，这时买方必须高度警惕，应当立即向发证机关问明情况。如果是因为发证机关需要完善手续修改数据，延迟一段时间发证，这种情况买方可以放心等待。如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。实践中绝大多数延迟发证，是因为建委需要完善手续、修改数据。办理过户手续后不能领到房产证的情况极为罕见。

第17问：房屋产权及获得有哪些形式？
　　
　　依据我国法律规定，房屋产权可以通过以下几种形式取得：
　　
　　一、通过购买取得
　　
　　购买是人们取得产权的一种主要形式。在购买房屋时应注意以下问题：第一应考察所购房屋是合法，有关手续是否齐全，卖房人是否有合法身份；第二应与卖房人签订购房合同，在合同中应详细地写明房屋的地理位置、购买方式、价款、付款方式、双方的权利义务等条款；第三，应及时到房管部门办理登记、过户手续。
　　
　　二、通过建设取得
　　
　　这是房屋产权的一种原始取得，是指建设者投入一定的资金建造房屋，则该建设者对其所建房屋享有产权。通过建设而取得产权的，在产权取得前或前建设过程中应注意下列问题：第一应注意建设用地的合法性，即是否经有关部门批准；第二应注意有关手续的合法性，即是否有立项、规划、开工等手续；第三应注意房屋质量是否合格，即是否有质量检验合格单。如果上述应注意的方面有问题，则建设者不一定能取得产权。
　　
　　三、因为受赠取得
　　
　　这种产权的取得方式是指原产权人通过赠予行为，将房屋赠送给受赠人。在办理房屋赠予手续时，赠予人与受赠人应签订书面赠予合同，并到房管部门办理过户手续。但如果赠予人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠予他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。
　　
　　四、因为抵押取得
　　
　　所谓房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于抵押是一种担保行为，当债务人不履行债务时，则抵押权人有优先受偿权，在享有优先受偿权时抵押权人有权将抵押物归来已有。通过这种方式而取得产权时，应注意以下几点：第一，抵押人与抵押权人应订立书面合同；第二应当到有关部门办理抵押登记手续；第三，应当注意抵押房地产的合法性；第四，如果抵押到期，债务人不能履行债务，则应根据抵押合同的有关约下，办理有关手续。
　　
　　五、因为继承取得
　　
　　我国的《继承法》中所列遗产的范围中有房屋。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。

第18问：不办产权登记对权利人会产生什么影响？

　　如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：
　　
　　1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。
　　
　　2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
　　
　　3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
　　
　　4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
　　
　　5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行；
　　
　　6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。

第19问：房产证遗失要如何补办？
　　
　　办理房产证遗失补证手续须按以下程序进行：一、本人持身份证到档案馆(宿州路236号房产局二楼)查询档案，开具房屋权属状况证明书；二、刊登房产遗失声明；三、权利人持身份证及上述相关资料到前台窗口办理遗失补证登记。
　　
第20问：如何鉴别房产证的真伪？
　　
　　最重要、最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面：
　　
　　A建房注册号。由于新证是建设部监制建设部对每个能够发证的市(县)发证机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。
　　
　　B发证机关(盖章)。这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市(县)的房地产管理局(房产管理局)或市(县)人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法、无效的；二是所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、均匀，手工盖印是不可比的。
　　
　　C团花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。
　　
　　D暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体'房屋所有权证'底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。
　　
　　E编号。在封面三页，即'注意事项'页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。
　　
　　F发证编号。即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册、档案记载相一致。
第21问：招数推荐——如何预防拿到假的房产证？
　　
　　有效招数1：
　　
　　到房管局登记机构查询验证
　　
　　目前科技手段越来越先进，一些不法的造假分子利用高科技伪造房产证，几乎可以达到以假乱真的地步。
　　
　　在谈到如何鉴别房产证的真伪时，希望广大市民提高警惕，尤其在从事二手房交易、房产租赁和抵押的过程中，在放款之前，最好带房产证到房管局的相关登记机构查询验证一下。
　　
　　至于伪造假证的行为性质，对那些不法的造假者或持假证者从事相关经济活动的行为属于经济诈骗，构成了经济诈骗罪，一旦查实，可以举报，公安部门将立案侦查，以防止让更多人上当受骗。
　　
　　有效招数2:
　　
　　在买卖交易中可要求权利人提供其他有效证件房屋交易尤其是二手房交易过程中，购买房可提出权利人出示相关的有效证件，避免房产证作假的可能性。如：身份证、户口簿、房产发票、契税发票、原有房屋买卖合同等。对房屋买卖涉及到的所有证件进行核实。单单伪造一张房产证比较容易，但要同时伪造所有的交易有效凭证相对要困难得多。许多交易买卖中只看房产证的做法风险性相对较高，多数骗贷案例正是利用了这一漏洞。
　　
　　有效招数3:
　　
　　委托专业的房产中介公司和律师，提防交易猫腻在房产交易中，最好委托大型且比较专业的房产中介公司。一般这些中介公司都具有比较专业的行业流程，对相关证件及买卖双方信息会做相应的核实，有效保证交易双方的利益。在交易过程中卖方出现的不正常要求，购房者应多加注意提防交易中的猫腻，比如卖方要求大幅度提高首付额度等。

第22问：哪些情况会导致房产证“难产”？
　　
　　一、开发单位欠缴土地出让金。
　　
　　二、容积率超标，开发公司手续不齐全或因历史遗留问题，如用地报建资料不齐，有违章建筑等。
　　
　　三、开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理确权。
　　
　　四、开发企业将房屋重复销售（未经市国土房管局鉴证），导致无法办理产权证。
　　
　　五、开发商与小业主存在纠纷，如为了迫使小业主补交房款，扣着本该发给小业主的房地产证不发。
　　
　　六、开发商没有按整体规划建设小区配套设施（如派出所、居委会、幼儿园、学校、邮政局、配电房等），或未移交小区配套用房。
　　
　　七、楼盘被法院查封。
　　
　　八、个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证。