买房赠面积并非真划算 开发商侵占公摊装大方

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“买一套送一套”、“买房赠露台”……临近年末,京城多个楼盘促销都打出了“买房赠面积”的旗号,表面上看是开发商“出血”让购房人得了实惠,可记者调查发现,开发商卖房送面积的模式不但涉嫌违规,获赠面积的购房人更可能吃了哑巴亏。
验收后变脸露台加窗成阳台
上周六开盘并推出1号楼的通州K2·海棠湾以“买房赠露台”作为主打优惠。
记者从售楼处了解到,无论是45平方米的一居室,还是83平方米的两居室,都有面积赠送。
“您需要100平方米的房子,在别的地儿要花100平方米的房款,在我们这儿只要花83平方米的房款就够了。”售楼人员如是说。据她介绍,开发商所赠送的面积不收物业费、供暖费。“根据有关规定,半封闭式的露台在销售时只按一半的面积收您钱,所以在住建委验收前,我们就把露台做成半封闭的,等验收之后再加装落地窗,统一封成阳台,相当于增加了十六七平方米的室内面积。”售楼人员解释,赠送面积不会被计入房产证,开发商会在购房合同中写明这一点。
【提醒】
链家地产首席分析师张月表示,赠送面积不属于产权面积,通常又不会写入购房合同,所以购房者还得有个心理准备:交房后一旦遇到赠送面积“缩水”的问题,因为没有写进合同,购房人失去了与开发商据理力争的依据。
“买一套送一套” LOFT打起擦边球
由于违反建设规划要求,LOFT如今成了开发商比较忌讳的提法,一些精明的开发商干脆将其纳入了“买房赠面积”的范畴。
“高教新城(论坛新闻)精装公寓,买一套送一套。”记者日前就接到这样一条短信。致电售楼处时得知,所谓“买一赠一”,其实就是LOFT户型。对于18平方米的面积,38万元一套的总价并不便宜。但销售人员的说法却可能打动人:虽是18平方米,但因LOFT户型挑高,加盖一层后上下使用面积约为35平方米,按每套38万元计算,单价降低到1.1万元。
记者注意到,北京现有不少LOFT楼盘,在宣传时都会声称“买一套送一套”,房产证标注面积只是底层的面积,上面的挑高层是赠送的,如果按双层计算单价能比周边楼盘便宜不少。
按照本市《容积率指标计算规则》,当住宅建筑标准层层高大于4.9米时,建筑面积的计算值就要按2倍计算。为了减低成本,目前很多在售的LOFT项目一律将层高卡在4.8米。
【提醒】
市规委有关负责人表示,“实为两层却当一层卖”的违规LOFT户型,突破规划指标、擅自增加建筑面积的设计不仅违反合同,建成后更属于违法建筑。
此外,购买LOFT户型还要注意产权年限、物业费、水电费等,在记者的追问之下,高教新城的售楼人员说:“物业费每平方米4.5元,商用水电,50年产权,而且这房子不适合自住,因为没有厨房。”
得房率低系开发商侵占公摊所致
与K2·海棠湾等项目公开打出“买房赠面积”旗号不同,部分开发商是遮遮掩掩地送面积。
“均价每平方米18000元,比周边有的二手房还低。”茉莉雅苑(论坛新闻视频)在“十一”前后的低价开盘,一直是销售员在推盘时的重点说法。不过,74.4%的较低得房率(即使用面积占建筑面积的比例),与公认的80%得房率“行规”相差较大,也在开盘后遭到购房人诟病。为什么这样一个地处新城的楼盘约四分之一的建筑面积都被公摊?
记者在该项目的样板间内找到了答案:该项目样板间内一套90平方米的三居室厨房比户型图上标注的面积大了近一倍。“厨房外侧就是楼道,您入住后可以把这侧的非承重墙打掉,厨房面积也会增大五六平方米,足够放下一套餐桌椅了。”销售人员赵先生说。
但是,住宅设计师张女士则认为,由于赠送面积不计入地块规划容积率,赠送面积比例过大会造成实际的建筑容积率提高。如一个社区的容积率为3.0,如果赠送面积达到40%,容积率实际提高到4.2,导致小区的建筑密度增加,影响居住的舒适性。
【提醒】
张女士强调,赠送面积过大还会导致项目得房率较低,相当于变相提高了房价,使购房人得不偿失。“开发商的做法实际是用公摊面积‘送人情’,这对没有享受到‘送面积’优惠的业主显然不公平。”张女士说,从设计原理来说,大户型位于楼层的端头,可以占用一墙之隔的公共楼道、消防前室;但小户型位于楼层中部,根本享受不到这样的“优惠”。